主题，汉语词汇，拼音：zhǔ tí，是指文艺作品中或者社会活动等所要表现的中心思想，泛指主要内容。在描绘性艺术中，主题关涉个人或事物的再现，也涉及艺术家的经验，这经验是艺术创作灵感的来源。语出老舍《四世同堂》五一：“每个演员都极卖力气的表演，， 以下是为大家整理的关于不动产主题活动开展情况报告3篇 , 供大家参考选择。
不动产主题活动开展情况报告3篇
不动产主题活动开展情况报告篇1
不动产测量报告
宗地代码：
房屋等定着物代码：
宗地位置：贵阳市清镇市红枫湖镇贵州水利水电职业技术学院
项目名称：贵州水利水电职业技术学院
测量员：汪兴胤
项目负责人：闫星光
技术负责人：闫星光
测量单位：贵州水利水电职业技术学院测量173班第三组
2019年3月26日
一、概述
1.任务来源
为测定贵州水利水电职业技术学院的不动产权籍情况，受贵州水利水电职业技术学院的委托，由贵州水利水电职业技术学院测量173班第三组
对该项目进行不动产测量工作。外业测绘工作于2018年12月5日开始至2018年12月15日结束，内业工作于2019年3月26日完成。
2.不动产简况
（1）土地坐落：贵阳市清镇市红枫湖镇贵州水利水电职业技术学院
（2）权属情况：房屋所有权证、土地使用证
3.测量内容
（1）准备工作包括：接受委托、组建队伍、收集相关资料、制定不动产测量技术方案，发放指界通知书、计算测量放样数据等工作。
（2）外业工作包括：权属调查和不动产测量两个程序。其中权属调查由贵州水利水电职业技术学院测量173班第三组组织完成。主要内容包括：核实、调查不动产权属和界址状况，绘制不动产单元草图：不动产外业测量又分为控制网测量平差，控制点检核、校正，界址点的测量及界标埋设，宗地图和分户房产图的测绘、相关地形、地物、地貌的测量。
（3）不动产内业工作包括：面积计算、绘制宗地图和分户房产图、填写不动产权属调查表及不动产测量报告的编写等。
（4）成果质量检查：成果实行三级检查制度。“三检”包括作业员自检、作业组互检、单位的专检。
4.测量工具
本测量队在作业前已准备好界标、埋设界标所需的设备、计算机、打印机、扫描仪、绘图仪、车辆、各种测绘软件以及如【表1】的测量工具：
【表1】的测量工具
二、测量技术依据
1.国家法律法规及文件：
（1）《中华人民共和国宪法》；
（2）《中华人民共和国民法通则》；
（3）《中华人民共和国物权法》；
（4）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（5）《中华人民共和国行政许可法》；
（6）《中华人民共和国测绘法》；
（7）其他有关法律法规和政策性文件。
2.技术规范：
2.1国家标准：
（1）《全球定位系统(GPS)测量规范》（GB/T 18314-2009）；
（2）《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）；
（3）《测绘成果质量检查与验收》（GB/T24356-2009）；
（4）《国家基本比例尺地图图式（1:500 1:1000 1:2000地形图图式）》；
（5）《房产测量规范》（GB/T17986）.
2.2行业标准：
（1）《卫星定位城市测量技术规程》（CJJ/T73—2010）;
（2）《城市测量规范》（CJJ8—99）；
（3）《土地勘测定界规程》（TD/T1008—2007）；
（4）《地籍调查规程》（TD/T1001—2012）。
三、控制测量
1.控制测量介绍
本测区首级控制网为C级，控制点使用贵州省测绘资料档案馆提供的贵州省GPS(C)级控制网的控制成果，利用5个控制点组成控制覆盖，采用统一3°分带，中央子午线为106°15"，与本区域地籍图的坐标系统一致。该网成果为西安80坐标系坐标，使用该网成果求取了RTK转换参数。实地测量所得为西安80坐标系成果，1985国家高程基准成果。
2.控制测量检查
控制测量记录手薄内容齐全、规范，技术方法正确，成果可靠，最弱点点位中误差≤±5cm，四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。精度满足《卫星定位城市测量技术规范》CJJ/T73—2010技术要求。
3.控制测量
主要采用静态全球定位系统定位方法建立首级平面控制网；图根点测量采用动态RTK两测回60S平滑测量取平均值。
【表2】平面控制网主要技术指标
四、界址点测量
1.界址测量方法
利用全站仪、GPS接收机解析法野外测定界址点，利用大纲卷尺直接丈量法测量短边界址间距。
2．测量步骤：
（1）优先采用网络点对点RTK方法测量界址点，应满足要求如下：
观测开始前应对仪器进行初始化，并得到固定解，并经已知点测量检测合格后，方能继续作业。界址点观测至少两测回，测回间应对仪器重新进行初始化，测回间的时间间隔应超过60s。各测回间的平面坐标分量较差不应超过2cm，垂直坐标分量较差不应超过3cm，应取各测回结果的平均值作为最后成果。
开始作业前，作业结束后，均应至少检测一个已知点，检核坐标与原坐标较差不应大于5cm。对于不具备进行网路RTK测量的区域，也可根据《卫星定位城市测量技术规范》进行单基站GPS-RTK测量，但均应满足《表3》RTK方法测量界址点技术要求：
【表3】RTK方法测量界址点技术要求
（2）对于卫星信号不能覆盖、信号遮挡等原因不能使用网络RTK的城镇等地区，可采用全站仪进行测量。采用全站仪测量界址点时应在二级图根或以上控制点上设站使用不低于J6级全站仪，用极坐标法测定。采用全站仪测量界址点，首先进行测站检查，检查点可以是定向点、邻近控制点，应做到长边定向，短边检查（仪器对中误差不应大于5mm）。
（3）短边宜采用大钢卷尺测距，宜丈量两次并进行尺长改正，两次较差绝对值小于5cm。
3.本项目界址点测量与埋设情况：
本次测量采用网络点对点RTK测量，对本宗地界址点等进行数据采集，测得坐标成果作业开始前至少利用一个已知点进行检核，测量结束后，又检测了另外一个已知控制点，二者平面位置较差均小于5cm，确保测量成果的准确性。野外采集界址点的最大边长不应超过150米，拐点均设置界址点，主要拐点设置界址桩，本次测量工设界址点5个，皆为钢钉。
4.界址点检查：
无论采用哪种方法测量界址点，都应进行检核。检核方法有两种，一是界址点坐标检核法，二是界址点间距检核法，其精度指标应满足《表4》的技术要求。
【表4】界址点测量的精度指标及适用范围应符合下表规定：
五、其它要素测量
1.测量原则和方法：其它要素测量主要包括相关地物、地貌要素测量。必须坚持“看不清不绘、看不到不绘”的原则，以保证数据精度可靠，在此基础上尽量保证数据的完整性，避免遗漏、移位。地形测量使用动态RTK系统和全站仪进行数据采集，有条件的区域优先使用河北省卫星定位综合服务系统进行数据采集。
2．地物、地貌测量：采用全野外数字化测绘法在测绘依比例尺表示的符号时，应以测标中心切准轮廓线或拐角打点连线，测绘不依比例表示符号时，以定位点或定位线确定。对有把握判准的地物、地貌要素，按图式要求直接测绘。地形数据采集包括界址线外部等高线和高程点。各种地形、地物取舍正确，测量精度满足要求，表示符合规定。
3.其他测量：无
六、图件的编制
1.宗地图的编制方法、要求和内容
依据已有的检查合格后的地籍图为工作底图，测绘宗地内部及其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，编制宗地图，方法是利用专业软件，将宗地界址线严密封闭，同时对应录入权利人名称、宗地号、地类代码等属性，由软件自动形成宗地图、界址点成果表及宗地面积，并根据宗地的大小和形状确定比例尺和幅面。
1.1宗地图的编制要求如下：
（1）图件格式正确，内容齐全。
（2）图件的坐标系统、投影方式符合国家相关规定及设计书要求。
（3）图件编制方案合理，精度满足相应比例尺的精度要求。取舍合理，层次清楚，线划清晰。采用的图式、图例符合国家相关规定及细则要求。
（4）宗地图的图框模板、内容、线型、符号、字体应与《地籍调查规程》及《细则》要求的一致，宗地图内应界址点位准确，界址线走向清楚，宗地面积、界址边长准确，四至关系及相关位置明了，各项注记正确齐全，清晰易读。
1.2宗地图的内容
（1）本宗地的土地权利人名称及宗地编码；
（2）相邻宗地的土地权利人名称及宗地编码；
（3）相邻宗地间的界址分割线；
（4）图名、所在图幅号、土地权利人名称、宗地号、本宗地宗地面积；
（5）本宗地界址点、界址线、界址点号、界址边长、用地性质或土地利用分类；
（6）宗地附近的地理名称，宗地内的建筑物、构筑物等附着物及宗地外紧靠界址点线的附着物，相邻道路、河流及其名称；
（7）图廓线、指北针、比例尺；
（8）宗地图的制图单位、制图者、审核者、制图日期、审核日期、测量时间及方法。
2.房产分户图的编制
以地籍图、宗地图为工作底图绘制房产丘图确定自然幢。
实测分户图
七、房屋面积测算
1.房屋占地分摊面积的计算
根据实际情况采用解析法计算宗地面积。
(1)面积量算一律在数据库建立后，利用计算机自动量算取得。
(2)面积量算单位为平方米（㎡），保留2位小数。
(3)宗地面积采用下列公式a或公式b计算：
P=½∑xi（Yi+1－Yi-1）………………………………………
P=½∑xi（Xi-1－Xi+1）…………………………………………
式中：P——宗地面积，㎡；
Xi，Yi——宗地第i个界址点坐标（m）；
n——宗地界址点个数。
（4）分割或合并宗地之后，变更后宗地面积之和与原宗地面积之和应相等，因计算取位，面积累加等原因造成的面积不等，应将差值按比例配赋到变更后的宗地面积。
（5）由于界址点、界址线错误或由于量算错误而引起的宗地面积错误应进行更正，并对原地籍调查有关资料进行更正。
2. 分户面积及分摊面积计算
3. 面积汇总与统计
面积汇总与统计一般由数据库软件自动生成，但应符合下列要求：
（1）汇总统计表格齐全，数据正确；
（2）表内的纵向、横向数据平衡；
（3）表间的衔接严密；
（4）表间逻辑关系正确。
八、质量评价
我单位的项目对测量产品实行三级检查一级验收制度，即在调查作业过程中，先由作业员进行自检（100%）、作业组互检（50％以上）、作业单位质检（25%以上）。经检查后，确认权属调查程序合法，权源资料收集完备，调查成果应与实际相符，调查成果记录规范，内容、要件应齐全，图表一致，互不矛盾。本次测量成果的质量满足各种规范要求，达到专业验收单位验收的要求。
九、成果目录
1.文档成果（1）宗地界址点成果表；2.图件成果
（1）宗地图；（见附件）
（2）房屋分户图；（见附件）
3.其他成果
现场照片等影像成果。（见附件）
十、成果附件
1.土地权利人资料
调查核实的土地权利人资料：如营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件及其身份证明、代理人身份证复印件及其委托书。（见附件）
2．土地权属来源资料
调查核实的土地权属来源资料，如建设用地使用证、国有土地证、建设用地使用权出让合同或全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料。（见附件）
不动产主题活动开展情况报告篇2
第一章 不动产与不动产价格
重点提示：本章为不动产的基础概念部分。着重介绍了不动产的定义、特征，不动产价格的概念、分类以及不动产价格的影响因素。
第一节 不动产
一、不动产概念
1．不动产的定义
关于不动产的定义有很多种。在民法中，将财产（或称为物）分为动产和不动产两类（柴强，2001）。如法国民法典第五百一十六条规定：“一切财产，或为动产，或为不动产。”对动产和不动产而言，通常是以财产能否自由移动为依据进行划分的。相对于动产来说，不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可以移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能，或者会带来明显的经济损失。关于不动产的界定，日本民法典第八十六条规定：“土地及其定着物为不动产。”意大利民法典第八百一十二条则详细规定：“土地、泉水、河流、树木、房屋和其他建筑物，即使是临时依附于土地的建筑物以及在一般情况下那些或是自然或是人为地与土地结为一体的物品是不动产。固定河岸或者河床之上并且为永久使用而建造的磨房、浴场、以及漂浮在水面上的建筑视为不动产。”中国大陆有关立法中，也使用了不动产的概念，如《中华人民共和国担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。”
本课程的定义是：不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的财产。
2．不动产实物与权益
（1）不动产实物
①土地
关于土地，人们有各种不同的认识，其中最有代表性的观点有三种。第一种观点认为土地是指地球表面的陆地。第二种观点认为土地不仅包含地球表面的陆地，也包含水域，是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然历史综合体。第三种观点认为土地是自然物、自然力或自然资源，“经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西。”它“指的是自然的各种力量，或自然资源。”“不仅指土地的表面，……还包括地面上下的东西。”（伊利、莫尔豪斯，中译本，1982）
②建筑物
建筑物是指人工将建筑材料、建筑构配件和设备等营造而成的整体，包括房屋和构筑物两大类。房屋指建筑物中具有完善的维护结构、能够遮风避雨，并可供人类在其内直接从事生产和生活等活动的空间场所。构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不能在其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁、隧道、水坝等。根据建筑物的用途，通常可分为生产性建筑和非生产性建筑两大类。前者包括工业建筑和农业建筑，后者包括居住建筑和公共建筑。
③其他附着物（Fixtures）
其他附着物由相关法律予以界定。如美国有关法律规定，一旦某动产（Personal Property）被视作附着物，则该动产在法律上将被看作土地的一部分，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。那么在什么条件下，动产才可被视作附着物呢？美国的判断准则是动产所有者是否有此意愿。例如，土地所有者和承租人在契约中约定，承租者在所承租的土地上建造的附属车库（Automobile Garage）可以在租约到期前拆除移走，则该车库为承租者的动产而不属于附着物；若契约约定不能拆除，则该车库将被视为附着物而为土地所有者所有。但若某些依附于土地或建筑物的动产，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，则无论该动产所有人是否有此意愿，该动产都被视作附着物，如给排水管道、电力、热力系统等。另外，不动产业主为提高其不动产的价值和功能，在地上建造的庭院、花园、假山、栅栏等，也是附着物。
（2）不动产权益
不动产权益是指由法律设定的不动产各种权利（包括各自权能及范围界定），以及享有这些权利所能获得的利益或收益。
从历史上看，各国财产权利的设置都是通过法律制度规定的，并受到各国法律的保护。其中涉及不动产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。许多国家和地区在土地权利的设置方面都借鉴了罗马物权法，即在所有权（自物权）上设定他物权，包括用益物权和担保物权，如使用权、居住权、地上权、地役权、抵押权、质权、留置权、典权等，有的还设置了具有债权性质的租赁权。英美法系国家虽然更注重案例判据，但对各种不动产权利也有相应的法律判断准则，而且权利界定似乎更加准确合理。
二、不动产特性
不动产本身所具有的特性，使得不动产市场和一般商品市场、不动产价格和一般商品价格有很多不同点。
从本质上看，不动产的基本特征是不可移动性，它是由土地的自然特性所决定的，因此，不动产特性主要取决于土地特性。另一方面，不动产作为一种财产，体现的是人们之间的社会关系和经济关系，所以不动产特性也表现在社会经济特性方面。
1．自然特性
（1）不可移动性
不可移动性指土地的地理位置固定，不能移动。固定或依附于土地的建筑物和其他附着物通常也不能移动。它们虽然可以被拆除，但拆除后就不再是建筑物，或不再是原不动产的组成部分，因此包括建筑物和其他附着物在内的不动产同样具有不可移动的特性。
（2）耐久性
耐久性指土地不因使用或放置而损耗或毁灭。从本质上说，土壤和岩石虽然会流失或风化，地形和地貌也会发生变化，但土地本身却是永存的，可供人类长久使用。
（3）个别性
个别性指土地的异质性，即任何两宗土地都存在一定的差异。尽管两栋建筑物可以采用完全相同的建筑设计，但也会因为它们各自所占土地的自然条件和坐落位置等不同而使这两宗不动产实质上并不相同。此外，假定两相邻地块其他各种差异可以忽略不计，只是土地利用强度（容积率、建筑密度、建筑高度等）的规定有所不同，则两地块会因产权人权益的不同而不同。在极端情况下，即使是同一宗土地，也会因为设定他项权利后的权益发生变化而与此前的不同。
（4）数量有限性
数量有限性指人类赖以生存的土地资源总量是固定不变和有限的。土地是自然物，不能被人类所创造，相对于人类无限需求而言，数量十分有限。土地价格增加也不可能使土地自然供给总量增加，所以土地的自然供给缺乏弹性。另外，良好区位条件的形成需要大量人力、物力和财力的投入，也需要比较漫长的时间，而区位条件好的土地数量更为有限，在这些位置建造的建筑物数量也十分有限，从而使得占用这些十分有限的不动产必须支付更多的代价，所以位置好坏对不动产价格具有特别重要的意义。
2．社会经济特性
（1）用途多样性
用途多样性指土地可根据人类需要用于多种不同用途，如作为商业、住宅、工业、农业用地等。在一定条件下，不同用地之间可实现相互转化。如农业用地转化为商业、住宅或工业用地等，或工业用地转化为商业或农业用地等，只要这种转化能够使土地资源得到更有效或更适宜利用，或者为了满足人类对某种用地的急需。同类用地也可在利用形式上发生变化，如改变用地的利用强度和空间分布等。此外，不同用地还可实现空间交叉或并存，如多功能建筑群用地和综合楼用地等。
（2）涉及广泛性
涉及广泛性指不动产涉及到社会的各个方面，容易对外界各方面产生影响，但同时它也容易受到外界各方面的影响。
（3）权益受限性
世界上没有任何财产权利是绝对的，它们都会受到法律的制约。尤其是不动产，由于它的涉及面非常广泛，因此权益更易受到限制。
在美国，政府为了维护公共利益，通过实行以下权利对不动产权益加以限制。
①征用权（Eminent Domain）。是联邦政府和州政府的一种固有权利，现已授权给政府部门和私营公用事业公司行使。政府为了公共利益的需要，无需取得业主同意，有权征用私人的不动产，但需对业主进行补偿，征用权的行使也必须执行法律程序，征用目的应是为了用于公共设施。我国法律也规定，国家为了公共利益的需要，可以征用农民集体所有的土地。
②警察权（Police Power）。是政府为了给社区提供公共健康、安全、道德、和一般福利而对利用不动产加以规范和进行限制的权利。州立法机构经常将该项权利分级授予县、市、村各级政府机构。警察权的行使通常包括制定土地细分规则、分区制、建筑规范、环境保护法规等，分别对公共用地要求，各种用地的形状、方位和最小单元面积，土地功能分区利用，建筑设计和施工，环境保护等作出具体规定。类似我国城市规划等相关法规对土地用途、土地使用强度、绿化、建筑标准和环保等作出的规定。
③征税权（Taxation）。州政府和地方政府为了增加社区福利，可以在必要时提高不动产税收。在我国也设有类似的权利。
④无继承人财产充公权（Escheat）。是政府对土地私有业主的一种限制。当土地所有者死亡，没有留下有效遗嘱或没有继承人，也没有对其财产的合法原告和请求人，则其不动产将被自动转为州政府或县政府的财产。
除此之外，政府还针对外部性问题对不动产权益制定了一些限制性规定。如不动产业主在利用其不动产时不得损害他人的利益；共有不动产的正当占有人有责任维护其他共有产权人的合法利益，不得因自身行为不当引起共有不动产的价值损失；不动产的受让人应按转让或承租合约利用不动产，同时也必须服从政府为维护公共利益所制定的法规；不动产业主有为他人提供地役权的义务；不动产业主有责任对其不动产进行维修和保养，不得对他人人身和财产造成损害等。
（4）难以变现性
由于不动产价值高、不可移动和个别性，使得同一宗不动产的交易不可能很频繁。一宗不动产的单价少则每平方米数百元，多则数千元甚至上万元；总价少则数十万元，多则数百万元、上千万元，甚至数亿元也不足为奇。同时，一旦购买不动产，由于它不像动产那样可以自由流动，所以必须承担未来区位条件变化和政策影响的风险。不动产价值越高，风险相应也越大。此外，不动产的个别性使得它所面对的购买群体范围相对较窄。不动产价值越高，购买群体范围也越窄。因此，当不动产需要出售时，往往需要花费相当长的时间来寻找合适的买方和进行讨价还价，因而变现比较困难。否则，只有采用相当幅度降价的方式，才可能实现快速变现。
（5）保值增值性
由于不动产具有耐久性，土地可长久使用，建筑物价值自然损耗时间也很长，且可进行维护保养和改良投资保持或增加其价值，因而可以抵御通货膨胀的影响。即不动产的交换价值可随货币贬值而增加，从而表现出保值和增值性。又因为不动产具有稀缺性和涉及广泛性，稀缺程度随人口和经济增长等引起的需求增加而增加，从而导致不动产增值；而外部投资产生的正效应也可使不动产增值。
三、不动产分类
1. 按用途分类
按用途划分，不动产主要可分为以下10类。
（1）居住用途：包括普通住宅、公寓、别墅、集体宿舍等。
（2）商业用途：包括零售商店、购物中心、超级市场、批发市场、贸易场所等。
（3）办公用途：包括经营性的商务办公楼，如金融、保险大厦，电话、电信大楼等；也包括政府行政办公楼等。
（4）服务用途：包括宾馆、旅店、饭店、度假村、招待所、酒店、餐馆、快餐店、酒吧、咖啡店、食堂、菜场、浴室、理发店、加油站等。
（5）文化娱乐及休闲用途：包括图书馆、博物馆、文化馆、展览馆、音乐厅、影剧院、游乐场、娱乐城、康乐中心、夜总会、体育馆（场）、游泳馆（池）、高尔夫球场、海滩、滑雪场、风景名胜等。
（6）医疗用途：包括医院、疗养院、急救中心等。
（7）工业和仓储用途：包括工业厂房、车间、料场、矿山、仓库、以及直接为工业生产配套服务的厂内办公场所等。
（8）农业用途：包括农用地、农场、林场、畜牧场、谷场、果园、水利设施等。
（9）特殊用途：包括火车站、汽车站、机场、水上客运站、大中小学设施、托幼设施、实验楼、部队营房、教堂、寺庙、墓地等。
（10）综合用途：包括两种或两种以上用途的不动产。
2. 按是否产生收益分类
按是否产生收益划分，不动产主要分为以下两类。
（1）收益性不动产：指能直接取得市场租金或其他经济收益的不动产。上述商业用途不动产、经营性办公用途不动产、服务用途不动产、医疗用途不动产、工业和仓储用途不动产、农业用途不动产大多属收益性不动产；按市场价格收费的文化娱乐及休闲用途不动产通常也是收益性不动产；此外，在市场上出租的所有不动产都是收益性不动产。
（2）非收益性不动产：指不能直接取得经济收益的不动产，泛指除收益性不动产以外的所有其他不动产。如只能自用的住宅、政府办公楼、部队营房、教堂、寺庙等。对于公益性机构中的不动产，如文化娱乐设施和学校设施等，即使这些机构收费，但所收费用只是为了维持自身收支平衡，并不包含不动产取得的收益，则这些不动产也是非收益性不动产。
第二节 不动产价格
一、不动产价格概念
对于不动产估价而言，主要是从量上把握不动产的交换价值，因此可将不动产价格定义为：不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。 此定义有三层含义：第一，不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；第二，不同的不动产权益对应于不同价格；第三，这种代价一般以货币形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付，如以知识产权作价入股的一方，能够以股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。
二、不动产价格的形成
不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结合而形成的。在现实生活中，各种不动产价格的高低，同一不动产价格的变动，实际上是由这三者程度的不同及其变化引起的，它通过市场供求关系反映出来。例如，不动产经济供给的变动可以改变某类不动产的稀缺程度，从而引起该类不动产价格变化；某不动产的功能贬值将使该不动产的效用降低，从而引起该不动产价格下降；不同时期对同类不动产的需求发生变化，在供给条件不变的情况下，也会引起该类不动产价格变化。
三、不动产价格类型
从实质上说，不动产价格体现的是不动产权益的交换价值，而不动产权益的多样性必然导致不动产价格的多样性。 另一方面，对于不同的行为和方式，或者对于不同的目的，不动产表现出不同的经济价值。如有的是市场交易的结果；有的是作为政府课税的计税依据；有的是作为投保价值；有的是政府征用的补偿依据；还有的是特定时期政策或制度的产物。即使是市场交易的结果，有时却并不满足公开市场条件，如交易范围窄的抵押行为等。此外，有时不动产价格只是指不动产个别组成部分的价格。因此，分清不动产的价格种类，明确各种不动产价格的含义和作用，是实现正确估价的基础和前提。
1．按价格的形成形式分类
（1）成交价格
成交价格指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。成交价格既可能是正常的，也可能是不正常的，它随着交易双方的心态、对不动产权益和状态的了解、对市场把握的程度、讨价还价的能力、以及购买方偏好等的不同而不同。
（2）市场价格
市场价格指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是该类不动产大量成交价格的统计结果，反映该类不动产在此时期内的平均价格水平。对各种不动产来说，每个时期都有它们各自的市场价格。
（3）理论价格
理论价格指经济学理论对市场模拟而形成的价格。在经济学理论中，一般通过理性经济人等一系列假设，同时在假定商品和生产要素价格已知时对消费者和厂商各自行为进行研究的基础上，进一步研究不同市场结构下均衡价格是如何决定的，由此得出的均衡价格即为理论价格。因此，理论价格不是真实价格，但它揭示了市场供求关系对价格形成的影响，而且市场机制本身具有实现均衡的趋势，因此理论价格可以指导市场价格的形成。
（4）公开市场价值
在美国不动产相关著作中，经常使用公开市场价值（简称为市场价值）的概念，其定义为在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。
（5）评估价格
评估价格是估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值
进行估算和判定的结果。评估价格又被称为评估价、评估值、评估额或估价结果，也可根据所采用估价方法的不同而采用不同的称呼。如在估价中采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格，采用成本法得出的价格通常称为积算价格，采用收益法得出的价格通常称为收益价格。
（6）政府指导价和政府定价
政府指导价和政府定价是政府为实现宏观调控和对某些物品实行特别政策而制定的价格，由政府有关部门按照定价权限和范围制定。
政府指导价一般采用规定基准价及浮动幅度的形式，政府定价通常表现为直接规定价格。此外，政府对价格的干预还可以采用制定最高和最低限价、或者规定成本构成和利润率等其他形式。
在我国，不动产价格中具有政府指导价性质的主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格以及经济适用房销售价格，而具有政府定价性质的主要是城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。
2．按实物形态分类
（1）土地价格
土地价格简称地价，仅指不动产中土地部分的价格。在我国，根据土地性质和开发程度的不同，习惯上将土地分为生地、毛地和熟地三种，土地使用权有偿出让时的相应价格
分别称为生地价格、毛地价格和熟地价格。根据土地使用权取得市场的不同，可分为出让
价格和转让价格。根据价格表示单位的不同，可分为总地价、单位地价和楼面地价。此外，在某些特别场合，还存在一种补地价。
（2）建筑物价格
建筑物价格仅指不动产中建筑物部分的价格，不含建筑物占用范围内的土地价格。其中建筑物单价是以单位建筑面积表示的建筑物价格。建筑物转让时，实质上是房屋建筑所有权的转让。
（3）不动产价格
此处专指建筑物连同所占用土地的整体价格。在我国，一般称为房价，指土地使用权与房屋建筑所有权的整体价格。不动产单价通常指单位建筑面积不动产价格，也可能是单位建筑物使用面积不动产价格。因同一宗不动产的建筑物使用面积小于建筑面积，但总价格相同，所以单位使用面积价格高于单位建筑面积价格。面积单位一般采用平方米，但在我国香港和台湾地区，习惯上分别采用平方英尺和坪。此外，不动产也包括在建工程，即已完成的部分建筑物连同所占用土地作为不动产整体项目转让，但不包括尚未完成的土地开发项目，后者可划归于土地部分。
按不动产交易付款方式的不同，可以分为实际价格和名义价格。按不动产交易标的状况的不同，可以分为现房价格和期房价格。按不动产销售的习惯，还可以分为起价、标价、成交价、均价等。
实际价格指在成交日期一次付清的价格，或根据此时的折现率将所有现实和未来支付折算到这一日期的支付总额。
3．按不同的经济行为分类
（1）买卖价格
买卖价格指通过市场买卖交易方式转移不动产产权的价格，一般指不动产所有权的让与和取得价格。在我国既可以指有偿出让土地使用权的买卖价格、也可以指土地使用权和房屋所有权同时转让的价格。
（2）租赁价格
租赁价格指不改变不动产归属关系，由出租人将不动产按双方商定的租约出租给承租人使用，承租人向出租人支付的租金。土地租金称为地租，不动产整体出租称为房租。我国目前的房租有市场租金（反映市场供求关系）、商品租金（包括折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税、保险费、地租和利润8项因素）、成本租金（包括商品租金的前5项因素）、准成本租金和福利租金。应注意的是，已形成租赁关系的不动产转让时，一般只是业主发生变化，原租约有关约定在租赁期限内继续有效，租金保持不变或根据原租约规定变化。
（3）抵押价值
抵押价值指以抵押贷款方式将不动产作为债权担保时的价值。不动产作为债权担保的条件是对不动产设定抵押权，进行他项权利登记。抵押价值的实质是当债务人不履行债务，抵押权人依法以折价、拍卖、变卖等方式处置抵押不动产时，该不动产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。
（4）保险价值
保险价值指对有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物投保时，为确定投保金额提供参考依据而评估的价值。
（5）课税价值
课税价值指为政府课税目的，由不动产估价专业人员估定作为不动产课税依据的价值。课税价值根据国家税法规定确定。在美国和日本，课税价值一般以不动产市场价值的一定比例确定。
（6）征用价值
征用价值指政府为了公共利益的需要，征用不动产时确定的补偿金额。在我国，一般指征用农民集体土地的补偿金额，也包括收回国有土地使用权时，对未到期土地使用权的权利人和地上建筑物的所有人及使用人的补偿和安置费用。
第三节 不动产价格影响因素
一、一般因素
影响不动产价格的一般因素指对不动产价格水平高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性影响的因素。这些因素对不动产价格的影响是整体性和全方位的，覆盖面是整个地区。一般因素包括社会因素、经济因素和制度（行政）因素三大项（见表1-1）。
表1-1 一般因素细目表
二、区域因素
区域因素指不动产所在区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。区域因素包括两方面，一是不动产所在区域的自然条件及经济地理位置与前述一般因素相结合而形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响；二是城市内各种不同类别用地地域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。
本课程考虑的区域因素主要是指城市商业区、住宅区、工业区内各种影响相应类别不动产价格的因素（见表1-2）。
表1-2 不同用地区域的影响因素表
三、个别因素
个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其价格的因素。这是由不动产的个别性所决定的，并由此影响同类不动产的不同价格。个别因素可细分为宗地条件和建筑物类别的影响。
与土地有关的因素主要有宗地的自然条件、局部区位条件及环境状况。自然条件包括宗地的地形、地势、地质状况，宗地的面积、形状及与道路街面的方位关系。用作住宅的宗地更侧重于日照、通风、干湿条件、兴建住宅的合适朝向等。局部区位条件及环境状况包括宗地所处的地段位置，离街面的距离，连接街面的道路系统，街面的幅宽、构造等状态，交通设施状况，相邻不动产及周围情况，上下水道、电力、燃料设施状况，景观和绿化状况，噪音及污染程度，对宗地利用的若干限制条件等。其中，用于住宅的宗地侧重于附近购物是否方便快捷，周围的公共设施和公益设施是否完备，污水等排污处理和环卫设施的状况等。用于商业的宗地强调与商业地域中心的接近程度以及对顾客流动状态的适合性。而用于工业的宗地则侧重于与干线道路、铁路、港湾、机场等交通运输设施的位置关系。
与建筑物有关的因素包括建筑物用途类别、建筑结构、层数及质量等。从用途类别上看，建筑物可划分为住宅建筑、商业建筑、工业建筑、公共建筑和其他建筑等五类。其中住宅建筑又可划分为独立住宅（别墅、独立庭院等）、共同住宅（住宅楼、四合院等）、并用住宅（商住综合楼、店铺并用住宅等）、农户住宅等。商业建筑包括商场、超级市场、购物中心、店铺、办公写字楼、银行、宾馆、旅店、酒楼、餐饮、娱乐设施、市场及交易中心等。工业建筑主要包括工厂、仓库等。公共建筑包括政府机构、学校、医院、图书馆、美术馆、社会福利设施、车站、码头、机场、停车场所等。其他建筑包括付费停车场及附属建筑物、公共浴室、宗教建筑物等。从建筑结构划分，可分为钢结构及钢筋混凝土结构、砖混结构、木结构、简易房等四类七等。从层数上划分，可分为：低层建筑，通常为一至三层的房屋，多为住宅、别墅、幼儿园、中小学校、小型的办公楼以及轻工业厂房等。多层建筑，一般为四至七层的房屋，多为居民住宅楼、普通办公楼等。高层建筑，目前国际通行的划分是将高层建筑分为四类：第一类，层数8～16层，房屋高度在25～50米之间，结构形式一般为钢筋混凝土框架结构；第二类，层数17～25层，最高达75米；第三类，层数26～40层，最高达100米；第四类，层数在40层以上，高度超过100米，为超高层建筑。从功能和质量上看，包括面积、层高、建筑构造、材质、装修档次、外观、内部设计及设施的配置、施工质量及安全要求、建筑物的造型、感观、以及与周围环境的适应性等。
复习思考题：
1．什么叫不动产？
2．不动产与动产的主要区别是什么？
3．什么是土地？
4．不动产实物部分包括哪些，它们各自的含义如何？
5．不动产权益的含义是什么，我国土地使用权的有那些规定？
6．如何界定土地的范围？
7．不动产的自然特性有哪些，各自的含义如何？
8．不动产的社会经济特性有哪些，各自的含义如何？
9．不动产权益为何易受到限制？
10.不动产的类型主要有哪些？
11. 如何理解不动产价格概念？
12. 不动产价格形成的前提条件是什么？
13. 理解各种不动产价格的含义、区别和联系。
14. 不动产价格影响因素有那几大类，为何这样分类？
15. 理解主要影响因素如何对不动产价格产生影响。
不动产主题活动开展情况报告篇3
编号:
不动产测量报告
宗地代码:
房屋等定着物代码：
宗地位置：
项目名称：
测量员：
项目负责人：
技术负责人：
测量单位：
2016年01月15日
1、概况
2、测量技术依据
3、控制测量
4、界址测量
5、其他要素测量
6、图件的测制
7、房屋面积测算
8、质量评价
9、成果目录
10、成果附件
一、概况
1、任务来源：
2、不动产简况：
权利人:
宗地位置：
权属性质：
3、测量内容：
4、测量工具：RTK南方S82T、TS02，检验日期2015年11月5 曰
二、测量技术依据
1、《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012)；
2、《全球定位系统GPS》测量规范(GB/T 18314-2009)；
3、《国家基本比例尺地图图式第1部分1:500 1:1 000 1:2000地形图图式》（GB/T 20257. 1-2007)；
4、《城市测量规范》（CJJ/T 8-2011);
5、《卫星定位城市测量技术规范》（CJJT 73-2010)；
6、《全球定位系统实时动态测量（RTK)技术规范》（CH/T 2009-2010)。
7、 土地利用现状分类《GB/T21010》
8、房产测量规范《GB/ T17986. 1》
9、森林资源规划设计调查技术规程《GB/T 26424》
10、农村土地承包经营权调作规程《NY/T2537》
11、海籍调查规范《HY/T 124》
12、《不动产登记暂行条例》
13、《物权法》
14、《不动产登记暂行条例实施细则》
三、控制测量
1、控制点坐标来源：国土资源局地籍科
2、坐标系统：1980西安坐标
3、高程系统：1985国家高程基准
4、本宗地勘丈前经检查，控制点E010、E024保存完好，采用RTK (C0RS系统）已校正七参数检查控制点精度，经检测精度满足规程要求，平面坐标较差不大于±5 cm、高程较差不大于±7cm。可以进行测绘。
四、界址测量
1、界址点检查
界址点共计20个，部分界标丢失，多数界标保存完好。
2、界址放样
据放样放样坐标恢复界址点位置。利用校正后RTK参数，输入放样坐标，重新设立界标，每个点均应有两次独立的观测结果， 两次测量的平面坐标较差不得大于±3 cm、高程较差不大于±5 cm。在限差内取平均值作为界址点平面坐标和高程
3、界址测量
宗地现场空旷，RTK四周上空无明显遮挡，RTK精度因子 (PDOP)小于6.0，利用RTK现场釆取界址点位置，点位误差小于±5 cm。界址位置正确。
五、其他要素测量
1.地物测量
图根点运SDC0RS采GPS-RTK方法施测，以直接满足测图需要、便于利用为原则,点位一般布设在道路、街巷的交叉口及其他利于采集碎部点的地方。
本次测量只在铺装路面设置固定标志，每幅图不少于4个图根点。图根点编号共5位,如T00001、T00002、T00003……等。
采用SDC0RS系统进行图根控制点测虽时，应使用三角架模式，不得采用单杆模式。每点均应独立测量2次，每次不少于 20个历元，两次测量的平面坐标之差不应大于4cm，高程之差不应大于4on，取两次测量的中误数为最后的成果。
地物、地貌的各项要素的表示方法和取舍原则，应按现行的 《城市测量规范》（CJJ8—99)、《国家基本比例尺地图图式第1 部分：1:500 1： 1000 1： 2000 地形图图式》GB/T 20257. 1—2007 (以下简称图式）执行，在表示方法和取舍上注意下述规定。
a） 居民地的各类建筑物、构筑物及主要附属设施应准确测 绘实地外围轮廓和如实反映建筑结构特征。
b） 房屋的轮廓应以墙基外角为准，并按建筑材料和性质分类，注记层数，房屋应逐个表示，并注记建筑结构和层数。
房屋按实际层数注记，不同层次、不同高度（层高值大于 2.2 m)的房屋需分別独立表示。地下室、车库、人字形房顶、 水箱以及单幢房屋中底层和顶层层高在2. 2 m以下的房屋均不计层数。有些楼房上部的前后部分层数不一致，当前面部分(或后面部分)的长度均大于3 m时应分别注记层数，若其中有小于3 m的，则可合并到主楼。楼房阳台应表示，落地阳台(指整楼最底层阳台和地面直接接触的)按楼房主体表示，不落地阳台(指整楼最底层阳台不和地面直接接触的），突出部分按投影位置以虚线表示，楼房主体墙以实线表示。